干货 | 商业街10大分类与定位

第一部分：商业街10大分类与定位

第二部分：2018中国内地顶级商业街排行榜 TOP15

商业街10大分类与定位

按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型。

1. 综合时尚商业街

综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；

由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；

综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；

然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）

2. 国际名品街概述

通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；

国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；

目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。

代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）

3. 历史建筑改造街区

历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；

历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；

历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，

文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；

尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。

代表项目：1912（南京）、新天地（上海）、成都宽窄巷子

4.景观风情街概述

景观风情街最为与众不同之处在于商业街与自然景观在建筑形态、动线安排、商业空间等方面的融合，同时这类商业街往往位于城市风景旅游区，因而具备区别于一般商业街的独特性；

景观风情街在国内多出现于旅游业发达的城市（尤其是自然景观资源丰富的城市），长三角地区如杭州、苏州，与城市旅游业互相带动提升，因此游客在这类商业街的价值实现上起到很大的作用；

因占据得天独厚的自然资源优势、并且往往位于景区内优质地块，具备独一无二的稀缺性，因而其几乎不存在可复制性；

尽管如此，这类商业街仍有很高的研究价值，尤其是在建筑形态、景观营造以及商业空间的塑造方面有借鉴和参考价值。

代表项目：西湖天地（杭州）、李公堤（苏州）、Clarke Quay（新加坡）

5.美食娱乐街

美食娱乐街即以餐饮/娱乐业态为主，融合各类风味的餐饮品牌，形成“一站式”就餐休闲空间；

美食娱乐街之所以成为国内现代商业街的重要类别，主要源于“民以食为天”的中国传统，同时也和人们收入水平提升后外出就餐的频率增加有关；

形象的说，美食娱乐街就是将购物中心里的餐饮/娱乐业态拿出来单独形成商业街，因此，受限于品类，通常体量不会太大（而小体量也恰恰是美食街形成的先天条件）；

美食娱乐既可以是配套于住宅社区的商业街，也可以是具备独特环境和品牌的商业街，具备较强的可复制性。

代表项目：十尚坊（上海）、狮子桥（南京）、虹梅路休闲街（上海）

6. 文化艺术街区

随着国内经济的飞速发展，人们的物质生活得到极大提升，与此同时对于精神文化的诉求也越来越强烈，由此文化艺术街区应运而生文化艺术街区与一般的商业街的最大区别在于业态的独特性，通常为艺术家工作室和展示厅、文化艺术品集市、创意特色零售以及特色休闲餐饮等；

与此同时，文化艺术街区一般基于历史建筑而形成，但与上述的“历史建筑改造街区”不同的是，其改造程度很小，几乎保留原有建筑形态、风格以及结构等，仅作艺术性的装饰或加工；

文化艺术街区是城市独特精神文化的延伸，没有可复制性，但在人文艺术氛围营造、特色业态设置方面具有非常重要的参考价值，对于今后标准化商业街的特色亮点的制定方面有参照意义。

代表项目：田子坊（上海）、红坊（上海）、南锣鼓巷（北京）、798（北京）

7. 社区商业街

随着城市化的不断深入发展，许多城市已形成大量集中地住宅社区群，并且由于市中心土地有限而城市人口的膨胀，这类大片区住宅社区通常分布在郊区，由此形成了社区型商业；

社区型商业的形式较多，包括购物中心、百货、商业街或住宅底商等中街步行街英文名，其中社区商业街为本报告所要研究的对象；

社区商业街尽管很多，但真正做到“名利双收”的极少，其中很大一部分原因在于“照搬了住宅的开发思路”，即多为销售型产品，缺乏成熟的商业规划和有限经营管理；

社区商业街本质上与综合时尚商业街类同，只是在体量和某些业态侧重不同。

代表项目：证大大拇指（上海）、梅陇镇新都会（上海）

8. 地下商业街

地下商业街的出现与城市交通方式的改变有关，在国内经济发达城市，地铁网络汇聚了成千上万的人流，从而催生了地下商业街的繁荣发展；

地下商业街通常与地铁出入口相连，而且大多数最初是作为城市地下人防工程用途，往往不能使用明火，因此餐饮业态比较少见；

由于大量地铁交通人群的汇聚，地下商业街几乎无一例外地采用高租金价值的小面积商铺分割出租，业态也以高毛利率、高坪效的小面积零售为主；

但目前来看中街步行街英文名，地下商业街主要在一线城市居多（地铁网络发达），二、三线城市大规模复制的可能性不大，此次研究不做详细分析。

代表项目：时尚莱迪（南京）、香港名店街（上海）、迪美（上海）

9. 老字号商业街

老字号商业街与文化艺术街区的区别简言之，前者是在卖产品，后者是在卖艺术品；

老字号商业街的商户大多为经过时间考验的国内老字号品牌（注：国外的这类品牌大多早已跃升为奢侈品），并且由于每个城市都有自身不同的老字号品牌和不同文化内涵，因而老字号商业街带有浓重的城市印记；

老字号商业街通常是在政府推动下形成，旨在存续城市传统商业品牌，但大多老字号品牌无论在产品和服务上，越来越不适应当下人们的需求。

代表项目：熙南里（南京）、福建路中华名品街（上海）

10. 依托购物中心的商业街

依托购物中心的商业街在大体量城市综合体出现较多，其作用主要有两方面，一是可以丰富商业业态（比如有些品牌和业态不适合在购物中心主体中排布的，可以布局在商业街），二是可以依托购物中心主体的商业人流聚合力，将商业街的商铺分割销售以加快现金回笼；

正因如此，依托购物中心的商业街具备区别于一般商业街的开发模式，在建筑规划、商铺分割以及动线处理上的着眼点不同；

目前在这类产品开发最多的是万达，其“万达金街”产品已成为商铺投资市场的热捧产品，在万达城市综合体开发的现金回笼中扮演非常重要的角色；

这类产品通常还是依托购物中心而存在，其本身不具备独立性。

代表项目：苏州时代广场商业街、万达金街（合肥）

2018中国内地顶级商业街排行榜 TOP15

中国社会科学院城市发展与环境研究所 与 标准排名城市研究院

联合发布

1、上海 南京路步行街

2、北京 王府井商业街

3、武汉 江汉路步行街

4、南京 新街口

5、重庆 解放碑步行街

6、成都 春熙路步行街

7、广州 上下九步行街

8、天津 和平路步行街

9、哈尔滨 中央大街

10、厦门 中山路步行街

11、武汉 楚河汉街

12、重庆 观音桥步行街

13、苏州 观前街

14、沈阳 沈阳中街

15、长沙 黄兴南路商业街

1、上海 南京路步行街

南京路步行街（Nanjing Road Walkway）位于上海市黄浦区，西起**中路，东至河南中路，步行街的东西两端均有一块暗红色大理石屏，上面是***主席亲笔题写的“南京路步行街”6个大字。国庆50周年时落成的这条步行街，使“百年南京路”焕然一新，成为上海又一处靓丽的城市新景观。南京路步行街全长1033m，路幅宽18～28m，总用地约3万平方米。

南京路已有100多年的历史，它的前身是“派克弄”，1865年正式命名为南京路。

2、北京 王府井商业街

王府井大街是位于中国北京市东城区中部的一条大街中街步行街英文名，也是北京市的著名商业街，全长1.8公里，其中南段是王府井步行街。

王府井大街北起美术馆东街南端，与五四大街、东四西大街连接，南至东长安街，与台基厂大街连接。

元大都时期，这条街名为“丁字街”。明朝称“王府街”。明朝永乐十五年（1417年）在此街东侧修建了十王府后，此街改名为“十王府街”，又称“王府街”。 清朝雍正十二年（1734年），在十王府处改建贤良寺，但“王府街”的名称则获得保留。清朝光绪三十一年（1905年)，清政府“推行警政”、“整理地面”，对京师部分街巷名称重加厘定，将“王府大街”改为“王府井大街”。因街西有一甜水井，故名“王府井大街”。

王府井商业街的历史可溯至元朝哈达门丁字街的菜市。明朝，今灯市口大街一带是北京内城的繁盛之所。1920年代至1930年代，今王府井商业街已成规模。

3、武汉 江汉路步行街

江汉路步行街是中国最长的步行街，有“天下第一步行街”的美誉，位于湖北省武汉市汉口中心地带，南起沿江大道，贯通中山大道、京汉大道，北至解放大道，全长1600米。宽度为10至25米，是武汉著名的百年商业老街，也是“武汉二十世纪建筑博物馆”。 2016年12月28日，历时2年建设，改造后的江汉路及中山大道以全新面貌示人。

中山大道4.7公里的改造范畴中，最亮眼的工程是江汉路。始建于1906年的中山大道，距今110年历史，是老汉口最重要的商业交通干道。江汉路与地铁2号线、6号线贯通同步，百年中山大道化身集商业文化、风情等于一体的景观大道，逐步向国际著名商业大道看齐。

4、南京 新街口

新街口位于南京市中心区域，以新街口广场（孙中山铜像）为标志，是中国著名的商业中心，拥有百年历史，被誉为“中华第一商圈” 。1929年（民国十八年），国民政府依照《首都计划》开始建设首都南京，新街口首次规划为商业区。中山大道由此折东，中山东路、中正路（今中山南路）、汉中路和中山路四条宽40多米的林荫大道在此交汇，中间形成环形的新街口广场，并以一尊孙中山铜像为分隔，成为南京的交通枢纽，便利的交通带来众多商家和企业。

1940年代，新街口迅速发展为重要的商业金融中心，众多银行聚集于此，构成银行区，使这里成为中国的“华尔街”；福昌饭店、大三元、同庆楼、三六九菜馆等饭馆林立，灯红酒绿。中央商场、李顺昌服装店等商店云集；中央日报、朝报、新民报、扶轮日报等有影响的报馆，以及大华大戏院、新都大戏院、世界大戏院、中央大舞台等娱乐场所也汇聚于此，新街口成为首都南京的核心。

5、重庆 解放碑步行街

解放碑步行街是1997年，重庆市、渝中区政府投资3000万元，以解放碑（抗战胜利记功碑）为中心将解放碑大十字地区（民权路、民族路和邹容路的共2.24万平方米面积）改造成中国西部第一条商业步行街——解放碑中心购物广场。 2000年和2001年，渝中区相继投入1600万元，将步行街拓展至八一路中段和民族路。解放碑步行街的面积增至3.6万平方米。

6、成都 春熙路步行街

春熙路位于成都市锦江区春熙路街道，面积大约20公顷。春熙路的最大特色在于汇集了众多品牌的各类专卖店、以及拥有众多的中华老字号商场，是外地游客和本地白领偏爱的购物地点。春熙路热闹繁华，被业内誉为中国特色商业街。

春熙路位于成都市锦江区春熙路街道，覆盖北新街以东、总府路以南、红星路以西、东大街以北、南新街、中新街以及临街区域，面积大约20公顷。春熙路热闹繁华，现大约有商业网点700家，网点面积大约220000㎡，被业内誉为中国特色商业街。

7、广州 上下九步行街

上下九步行街是中国广州市荔湾区西关的上九路、下九路、第十甫路步行街的合称。在1995年9月30日正式成为商业步行街，范围包括上九路、下九路、第十甫路、宝华路、康王路等路段。上下九是旧城区最繁华的地段之一。

步行街全长约1218米，现存的主干道旧建筑以骑楼为主，多为清代建成，其结构为下面商铺，上面住宅。整条街由风格独特、古色古香的骑楼（商业“骑楼”）、茶楼建筑组成，街上布满各中、高级百货公司、食肆等，即使是不买东西，在上下九路走一走，也可以感受到独特的岭南商业文化。其附近还有华林寺、西关大屋保护区等文物建筑。现时上下九多以服装饰物店铺为主，兼有小吃店、电子产品商店等。相较北京路的高档路线，上下九的商品尤其是服装主要为中低档，较为便宜。步行街与康王路交界的地方建有上下九广场，附近为荔湾广场和东急新天地等现代化的购物中心。

8、天津 和平路步行街

天津和平路步行街是天津的一条商业步行街。

天津从历史上就是中国北方有名的大商埠，在天津有一条全国最长的商业步行街，凡是来天津的人都会慕名来这里逛上一逛，这就是著名的和平路商业步行街。在和平路上老店名匾之彰显，在天津传统文化发展中可谓一大特色，独具风韵。今天的和平路，是一条购物、观光、餐饮、文化娱乐为一体的多功能的商业街，夜幕降临时是和平路一天中最美的时刻。

9、哈尔滨 中央大街

中央大街是黑龙江省哈尔滨市很繁盛的一条商业步行街，北起江畔的防洪纪念塔广场，南接新阳广场，长1400米。这条长街始建于1900年，街道建筑包罗了文艺复兴，巴洛克等多种风格的建筑71栋。

10、厦门 中山路步行街

中山路步行街（英文：AmoiYatSenRoad）是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环。到厦门，中山路是不能不去的，因为它代表了厦门的繁华，富有和时代韵律。到这里可享受丰富的物质世界，领略现代风采。中山路是厦门人的骄傲！

中山路是厦门现已保留较完整的展现近代历史风貌的旧城街区，拥有小走马路、陈化成故居、中华第一圣堂等众多人文古迹。南洋骑楼建筑、流光溢彩的LED夜景、琳琅满目的各色闽台特色小吃和回响在小巷街坊间的古老南音，构成其与众不同的风格特色。中山路现有省级文物保护单位3处，市级文物保护单位5处，市级涉台文物古迹1处，历史遗址、古迹10余处，还有南音等非物质文化遗产。2012年6月，厦门中山路成功荣获“中国历史文化名街”的称号。

11、武汉 楚河汉街

楚河汉街是湖北省武汉市武汉中央文化区的一部分，总长1.5公里，主体采用民国建筑风格，汉街因楚河而生，沿南岸而建，拥有中国最丰富的商业内容，最多的时尚流行品牌，集合世界顶级文化项目。 汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。

楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水工程”网治理的首个工程。

12、重庆 观音桥步行街

观音桥是重庆市江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。地理位置优越， 15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头，具有极强的集聚功能和交通优势，整个步行街由观音桥广场。北城天街。嘉陵公园和在建的太阳谷组成。

观音桥商圈交通规划：观音桥商圈实施"地面环行+地下直行+地下轻轨"的立体交通方案，修建全长2.1公里逆时针单向循环的环行道路；建新北路地下部分修建全长800米的双向直行4车道的观音桥隧道，上面形成430米长的步行街。观音桥商圈景观规划：观音桥商圈城市景观由嘉陵公园、观音桥广场、观音桥步行街（一、二、三期）三大部分组成，共计公共空间面积20万平方，集公园、广场、步行街三大功能于一体，使商业与景观实现有机的结合，成为融生态观赏、游览、购物、休闲、娱乐为一体的大型生态商圈。

13、苏州 观前街

观前街位于苏州市中心，是苏州人气最高的购物聚集地，历来有“苏州第一商圈”的美誉。这里是姑苏城内最老字号的购物街区，因古寺玄妙观而得名，有150多年的历史，自古便是熙熙攘攘的重要商业街。

观前街商圈的大型购物商场有美罗百货、人民商场、大洋百货、第一百货等；餐饮业主要集中在太监弄一带；娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带；稻香村、乾泰祥、黄天源等多家名优特色的百年老店坐落于街上。

14、沈阳 沈阳中街

中街，中国第一条商业步行街，中国十大著名商业街，全国首批百城万店无假货示范街。 它是沈阳最早形成的商业中心。1625年（明天启五年、后金天命十年）至1631年（明祟帧四年、后金天聪五年），后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的“左祖右社、面朝后市”之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型4条 街。即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。 当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟 楼、鼓楼各一座。街长579.3米，宽11.7 米。由著名书法家李兴臣题词书写“中街” 二字。

15、长沙 黄兴南路商业街

黄兴路南路步行街位于湖南省长沙市，北起司门口，南到南门口，全长838米，街面宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。